Разрешите использовать: как изменить вид разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства
Вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (далее - объекты недвижимости) – это основная характеристика, отвечающая за функциональное использование объектов недвижимого имущества.
Разрешенное использование объектов недвижимости может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Виды разрешенного использования объектов недвижимости устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований, утвержденных органом местного самоуправления (далее – ПЗЗ).
Для каждой территориальной зоны муниципалитеты устанавливают свои виды разрешенного использования в соответствии с классификатором видов разрешенного использования (утвержден приказом Росреестра от. 10.11.2020 № П/0412). Это значит, что для любого объекта недвижимости может быть установлен ограниченный круг видов разрешенного использования.
Можно ли изменить вид разрешенного использования?
Да, можно. Правообладатель объекта недвижимости вправе изменить основной и вспомогательный вид разрешенного использования без дополнительных согласований и публичных слушаний.
Для этого необходимо:
- установить в какой территориальной зоне находится земельный участок, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности. Как правило, градостроительные регламенты применительно к каждой территориальной зоне в составе правил землепользования и застройки муниципальных образований, утвержденные органом местного самоуправления, находятся в открытом доступе на официальных сайтах муниципалитетов, и правообладатель может самостоятельно воспользоваться данной информацией. Вместе с тем наилучший способ получить информацию о перечне видов разрешенного использования, которые могут быть установлены для определенного объекта недвижимости, это запросить утвержденную выписку из правил землепользования и застройки у местной администрации;
- если выбранный вид разрешенного использования отнесен к основному, правообладателю необходимо обратиться в Росреестр (через многофункциональный центр) с заявлением об изменении сведений Единого государственного реестра недвижимости (Далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования объекта недвижимости. При этом в заявлении необходимо указать желаемый вид разрешенного использования объекта недвижимости в точном соответствии с формулировкой, указанной в правилах землепользования и застройки населенного пункта, в пределах которого расположен такой объект недвижимости. Несоответствие выбранного вида разрешенного использования объекта недвижимости виду, указанному в ПЗЗ, является основанием для отказа во внесении изменений в сведения ЕГРН;
- если выбранный вид разрешенного использования отнесен к вспомогательному, правообладателю объекта недвижимости обращаться в какие-либо публичные органы с заявлением об изменении сведений о таком виде разрешенного использования объекта недвижимости не требуется, поскольку сведения о вспомогательном виде разрешенного использования объекта недвижимости не являются сведениями ЕГРН.
«Изменить вид разрешенного использования объекта недвижимости, отнесенный к условно-разрешенному, также возможно» – поясняет заместитель руководителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Елена Бандурова. – «Однако такая процедура потребует временных затрат, так как данный вид разрешенного использования изменяется только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных слушаний, на которых принимается решение о целесообразности внесения изменений. Условно-разрешенный вид использования объекта недвижимости считается установленным со дня внесения в ЕГРН сведений о нем».
Обратите внимание, изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости.
«Правообладателю земельного участка и объекта капитального строительства всегда следует учитывать»,- продолжает Елена Владимировна, - «что выбранный им вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства должен соответствовать назначению объекта капитального строительства. При этом изменения вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем и объекта капитального строительства должны осуществляться одновременно».
Обязанность органов государственной власти и местного самоуправления по подаче заявлений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости
С 01 сентября 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения, в том числе в ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
В соответствии с указанными изменениями, органы государственной власти или местного самоуправления обязаны в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подать в электронной форме:
- заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности застройщика на здание/сооружение или расположенные в них помещения, машино-места и т.д.;
- заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположены созданные здания/сооружения (в случае, если сведения о правах на данный земельный участок не внесены в Единый государственный реестр недвижимости).
«Уполномоченный орган теперь обязан направить в орган регистрации прав не только заявление о государственном кадастровом учете объекта, как было до указанных изменений», - комментирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Алтайскому краю Андрей Рерих, - «но и заявление о государственной регистрации права на него с приложением определенных законом документов».
К заявлению уполномоченные органы власти или органы местного самоуправления должны приложить следующие документы:
1. Разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
2. Заявление, содержащее сведения, предусмотренные частями 3.6 и 3.7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации:
- согласие застройщика на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика на построенные, реконструированные здание, сооружение и/или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись застройщиком без привлечения средств иных лиц;
- согласие застройщика и иного лица/иных лиц на осуществление государственной регистрации права собственности застройщика и/или указанного лица/указанных лиц на построенные, реконструированные здание, сооружение и/или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места в случае, если строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц;
- сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;
- адрес/адреса электронной почты для связи с застройщиком, иным лицом/иными лицами в случае, если строительство или реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц;
3. В случае если сведения о правах на данный земельный участок не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено здание/сооружение.
Обращаем внимание, государственную пошлину за государственную регистрацию права на созданные здания/сооружения оплачивает застройщик (лицо, у которого возникает право собственности на созданный объект). Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет 2 000 руб. для физических лиц; 22 000 руб. для организаций.
Указанный выше порядок осуществления государственной регистрации, предусмотренный ч. 1 ст. 19 Закона о регистрации, не применяется в нижеследующих случаях:
- к многоквартирным домам и иным объектам недвижимости, создаваемым в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- к многоквартирным домам, создаваемым жилищно-строительными кооперативами;
- к объекту недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом/иными лицами не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места.
- на заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, поданные в органы государственной власти или местного самоуправления до 01.09.2022.
Как проверить государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве в Росреестре?
Участие в долевом строительстве предусматривает обязательное заключение между застройщиком и дольщиком договора о долевом участии. Договор долевого участия в строительстве так же предусматривает участие сторон гаранта для его заключения, таким образом, застройщик и дольщик являются основными сторонами договора долевого участия в строительстве, а банк и Росреестр финансовым и регистрационным гарантом заключения сделки по имущественному праву долевого участия строительства.
Одним из обязательных требований является регистрация договора долевого участия. Это процедура проводится через Росреестр, сопровождается внесением сведений в ЕГРН. Чтобы убедиться, что застройщик выполнил требования закона и передал документацию в подразделение Росреестра, дольщик может сам проверить ДДУ по сведениям ЕГРН.
Для проверки регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.
Выписка из ЕГРН о договоре долевого участия в строительстве – это сведения об обременениях земельного участка, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве. Земельный участок и договор долевого участия в строительстве будут носить факт «Обременения», о чем будет указано в договоре - разъясняет заместитель руководителя Управления Елена Бандурова.
Чтобы получить выписку из ЕГРН о договоре долевого участия в строительстве, необходимо обратиться в отдел Многофункционального центра (МФЦ).
Выписка из ЕГРН о договоре долевого участия в строительстве выдается на все квартиры всех участников долевого строительства, договоры которых зарегистрированы. Только этот документ, на дату его выдачи, подтверждает актуальные сведения о правах участников долевого строительства.
Теперь оплатить можно только половину штрафа
Ребрихинский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю информирует: федеральным законом от 14.07.2022 № 290-ФЗ внесены изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее КоАП). Изменения вступили в силу с 25 июля 2022 года.
Согласно внесённым изменениям при уплате административного штрафа за административное правонарушение, выявленное в ходе осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля, лицом, привлечённым к административной ответственности за совершение данного правонарушения, либо иным физическим или юридическим лицом не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления о наложении административного штрафа, штраф может быть уплачен в размере половины суммы наложенного административного штрафа, в том числе и за нарушение, ответственность за которое установлена статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок).
Информация о возможности уплаты штрафа в размере половины суммы должна быть отражена в постановлении о назначении административного наказания. По ходатайству лица, которое получило копию постановления о назначении административного наказания после истечения 20 дней, срок уплаты административного штрафа в размере 50% подлежит восстановлению.
Штраф в размере 50% нельзя оплатить за правонарушения, выявленные не в ходе осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля, а также за правонарушения по делам, возбужденным прокурором или сотрудником внутренних дел.
.
Г.В. Зелинская
ведущий специалист-эксперт Ребрихинского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю