Как исправить ошибки в сведениях о недвижимости
Технические и реестровые ошибки в сведениях ЕГРН возникают по разным причинам и имеют свои особенности. Причины возникновения ошибок разнообразны, и каждая из них требует индивидуального подхода к устранению.
Технические ошибки – это описки, опечатки или неточности, которые возникают при переносе данных в ЕГРН. Тогда сведения ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, представленных для кадастрового учета и регистрации прав.
Однако иногда ошибки изначально присутствуют в документах и затем переносятся в ЕГРН. Такие ошибки называются реестровыми и появляются в результате недочетов при подготовке документов, отражаясь в межевых, технических планах или актах обследования, решениях органов власти, договорах и пр. Чаще всего такие ошибки возникают из-за погрешностей, допущенных лицом, проводившим кадастровые работы, или из-за наличия ошибок в документах, которые были представлены в Росреестр в порядке информационного взаимодействия.
Чтобы узнать, какая ошибка допущена, нужно сравнить сведения об объекте недвижимости в выписке из ЕГРН и документах, на основании которых сведения вносились в реестр. Если они различаются, нужно исправить техническую ошибку. Если сведения идентичны, то это означает, что ошибка в документах, то есть исправлять нужно реестровую ошибку.
Для исправления технической ошибки достаточно подать заявление в Росреестр. В то же время, для исправления реестровой ошибки потребуется изготовление новых документов, дополнительное или повторное проведение кадастровых работ, уточнение или согласование границ, а уже после этого можно обращаться в органы регистрации прав.
Исправление технической и реестровой ошибки осуществляется в том случае, если оно не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Если существуют основания, что исправление ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.
Технические и реестровые ошибки могут быть так же исправлены и без участия заявителя и собственника недвижимости, в случае ее самостоятельного выявления органом регистрации прав.
Что же это такое - зона с особыми условиями использования территорий?
Что такое зоны с особыми условиями использования территорий - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Часто используется её сокращенное название – ЗОУИТ. Российским законодательством такие зоны устанавливаются с различными целями.
Например, для:
- защиты жизни и здоровья граждан;
- безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
- обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
- охраны окружающей среды;
- обеспечения обороны страны и безопасности государства.
С недавнего времени полный список ЗОУИТ приведен в ст. 105 Земельного кодекса РФ. В этом списке перечислено 25 видов зон, в том числе:
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии)
- охранная зона особо охраняемой природной территории;
- охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
- охранная зона особо охраняемой природной территории государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы). Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
Есть особые зоны, которые возникают в силу федерального закона. Это:
- водоохранные зоны;
- прибрежные защитные полосы;
- защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих Правительство РФ утверждает специальные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
На основании федеральных законов и Положений, уполномоченный орган госвласти или местного самоуправления принимает решение об установлении ЗОУИТ. Потом по межведомственным каналам передаёт эти сведения в Росреестр для внесения их в ЕГРН. С этого момента зона с особыми условиями считается установленной.
Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
Земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом. Но со дня установления ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, начинают действовать определенные ограничения.
Так, к примеру, в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
- строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
- посадка и вырубка деревьев и кустарников;
- земляные работы на глубине более 0,3 метра.
Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей.
Существенные ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона – это отдельная тема.
Однако, в случае, если из-за установления особой зоны стало невозможно использовать капитальную постройку или земельный участок в соответствии с их разрешенным использованием, то собственники могут потребовать их выкупа - либо от органов государственной власти, либо от правообладателей тех объектов, из-за которых зона установлена, например, собственника трубопровода или электросетей. Это положение предусмотрено п. 6 ст. 107 Земельного кодекса РФ (из этой нормы есть исключения, установленные законодательством РФ).
Такой земельный участок и постройки на нём можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном. Но ограничения, связанные с установлением особой зоны, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику. Поэтому при оформлении сделки в договоре - купли-продажи, мены, аренды, ипотеки - и во всех других документах по сделке надо обязательно указывать сведения об ограничениях.
Если подать в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении. Поэтому Росреестр настоятельно рекомендуют до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. Это может быть выписка двух видов: выписка о ЗОУИТ или об объекте недвижимости. Заказать выписку можно лично в любом офисе МФЦ, по почте или на сайте Росреестра.
Кроме выписки из ЕГРН, сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса ЕЦП «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru). Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.
Росреестр опроверг сообщения СМИ
о введении нового налога на хозпостройки
Друзья, в ряде СМИ появились сообщения о том, что с 1 марта 2025 года в России якобы ввели обязательный налог на отдельные капитальные строения, расположенные на территории дачных участков (дома, бани, гаражи и т.д.). В частности, отмечалось, что объекты с капитальным фундаментом необходимо зарегистрировать в Росреестре, иначе Федеральная налоговая служба сама назначит налог и штраф за уклонение от декларирования.
Обращаем ваше внимание, что данные сообщения не соответствуют действительности. Мы уже рассказывали вам, что с 1 марта 2025 года вступили в силу два федеральных закона:
Закон № 307-ФЗ определяет, что такое освоение земельных участков, которые расположены в границах населённых пунктов, садовых и огородных земельных участков, и устанавливает сроки, когда нужно приступить к их использованию;
Законом № 487-ФЗ вводится принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после возникновения прав на них.
Однако данные законы не предусматривают введение новых налогов в отношении объектов капитального строительства, новых методов их исчисления, а также новых видов ответственности либо штрафов за неиспользование земельных участков. Порядок налогообложения хозпостроек был установлен Налоговым кодексом ранее и действует без изменений. Соответствующие разъяснения ранее уже давала ФНС.
Больше подробностей уже на сайте. Доверяйте только проверенным источникам информации!
Совместная и долевая собственность – в чем разница?
Общая собственность – это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь.
Общая собственность может быть долевой и совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.
Общая долевая собственность – это общая собственность с определением доли каждого собственника (п.2 ст.244 ГК РФ).
Доли участников равны, если их нельзя определить по закону и сособственники не установили их размер соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Право общей совместной собственности – это такой вариант общей собственности, при котором у вещи два или более собственника, но их доли не определены и каждый из совладельцев имеет равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом, без выделения конкретных долей.
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом. Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности - супруги. Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим. Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
В совместной собственности, в отличие от долевой:
• чтобы продать свою часть, нужно сначала определить доли, а потом - выделить свою долю или разделить имущество. Доли изначально предполагаются равными (п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ);
• предполагается согласие сособственника на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако для некоторых сделок с супружеским имуществом все же нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);
• закон не содержит возможности подать в суд, чтобы разрешить спор о владении и пользовании общим имуществом. Он предусматривает такую возможность только для долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Право общей долевой собственности прекращается по общим для права собственности основаниям. Законодательство не делает для него исключений. Например, сособственники могут продать имущество. Кроме того, его может изъять государство, когда для этого есть законные основания.
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание – и преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Проверьте свои земельные участки на наличие признаков неиспользования
Росреестр рекомендует проверить свои земельные участки на наличие признаков неиспользования.
1 марта 2025 года вступила в силу новая статья 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации «Освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование».
Согласно п. 5 ст. 85.1 Земельного кодекса РФ, признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Росреестром подготовлен проект постановления об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков.
Согласно проекту Росреестра к таким признакам будут относиться:
- отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания, строения, сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок, и в отношении которых в соответствии с законом осуществлена государственная регистрация прав на такие здание, строение, сооружение;
- разрушение крыши, стен, фундамента, отсутствие окон или стекол на окнах;
- разрушение или повреждение части садового дома;
- захламление более чем 50% площади земельного участка предметами, не связанными с его разрешенным использованием и целевым назначением;
- загрязнение более чем 50% площади земельного участка отходами производства и потребления, в том числе твердыми коммунальными отходами;
- наличие на более чем 50% площади земельного участка сорных растений высотой более одного метра и (или) деревьев, кустарников (за исключением деревьев и иных насаждений, являющихся элементами благоустройства и озеленения территории земельного участка).
Признаки неиспользования земельных участков будут устанавливаться органами, осуществляющими федеральный государственный земельный контроль (надзор), в том числе Росреестром, по истечении 3-х лет с момента вступления в силу ст. 85.1 Земельного кодекса РФ, с учетом срока освоения земельного участка.
Важно отметить, что за 2024 год и 1 квартал 2025 года инспекторами государственного земельного надзора Управления Росреестра по Алтайскому краю выявлены признаки неиспользования земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в течение установленного срока, на более чем 1500 земельных участках.
Освоение земельных участков
– не позднее 3-х лет со дня приобретения прав на него
С 1 марта 2025 года вступила в силу статья 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации «Освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование», устанавливающая понятие освоения земельного участка и его срок.
Начиная с 1 марта правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов обязан приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее 3-х лет с указанной даты.
Согласно новой норме, Правительством Российской Федерации устанавливаются мероприятия по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также признаки неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов. По данным Федерального портала проектов нормативных правовых актов, проекты соответствующих постановлений находятся на стадии завершения разработки (подготовка заключительного текста и официальное опубликование).
Публичная кадастровая карта теперь находится по новому адресу
Публичная кадастровая карта один из самых востребованных сервисов Росреестра. Она позволяет получать самые важные сведения о земельных участках и строениях, не заказывая при этом выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В 2025 году сервис был перемещен на новый цифровой ресурс (https://nspd.gov.ru) и получил расширенные возможности.
Публичная кадастровая карта (ПКК) – очень удобный инструмент, позволяющий по кадастровому номеру или прямо на карте найти интересующий участок или дом и выяснить о нем основную общедоступную информацию, которая имеется в распоряжении Росреестра: вид собственности, назначение, площадь, кадастровую стоимость, границы земельного участка и т.д.
В 2025 году ПКК была обновлена и перенесена на новую цифровую платформу - Национальна система пространственных данных (НСПД). НСПД создана для объединения разрозненных информационных систем о земле и недвижимости как федерального, так и регионального уровней. Новый сервис позволяет повысить эффективность использования земель и упрощает процесс сбора данных.
Благодаря НСПД, значительно повысилась производительность карты, и она получила новые возможности и функции. Вот некоторые из них.
На ПКК реализована связь с сервисами НСПД, которые позволяют найти свободные земли, доступные для застройки, туризма, участки, выставленные муниципальными властями на аукцион и др.
В карточке выбранного объекта доступен переход к сервисам Росреестра, а также отображается список объектов капитального строительства, расположенных на участке или частях земельных участков и т.д.
Пользователи могут включать и отключать необходимые слои в специальной панели, а также настраивать их прозрачность и отображение подписей, что позволяет адаптировать поле карты под индивидуальные потребности. На ПКК земельные участки лесного фонда отображаются зелёным цветом, а сельскохозяйственного назначения - жёлтым.
Росреестр полностью переходит на электронное взаимодействие с юридическими лицами
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодате