Ипотека по переуступке:
что это, как ее оформить и какие есть риски
Купить квартиру в ипотеку в строящемся доме можно не только напрямую от застройщика, но и по переуступке от другого человека или компании. Разбираемся, чем такая ипотека отличается от обычной и какие есть риски.
Особенности ипотеки по переуступке
Ипотеку по переуступке (или по договору цессии) можно оформить только на квартиру в строящемся доме. При этом такую квартиру уже должен купить другой собственник по договору долевого участия (ДДУ). Фактически в этом случае вы покупаете не саму квартиру, а права требования на нее: то есть, пока дом не построен и квартиры фактически нет, по ДДУ у дольщика есть право на нее. И это право можно переуступить другому человеку. Тогда уже застройщик обязуется передать квартиру ему в срок.
Если такую сделку оформить в ипотеку, сначала нужно предоставить в залог банку права на объект. А после сдачи дома в эксплуатацию залогом будет уже сама квартира.
Оформление ипотеки по переуступке регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214. По закону: Переуступить права можно только на стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, то квартиру можно только продать по стандартному договору купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре и должна быть одобрена застройщиком.
Кто продает права требования
Чаще всего продавцы — это инвестиционные компании. Они с большой скидкой покупают несколько будущих квартир на ранней стадии возведения дома, в том числе на стадии котлована. Чем ближе дата сдачи дома, тем дороже квартиры — к этому моменту инвесторы и продают права на требование.
Но права продают не только инвесторы. Продавцами также могут быть:
Физические лица, которые заранее заключили с застройщиком ДДУ с целью продать квартиру по переуступке и на этом заработать. Либо они могут продавать квартиру по личным причинам: например, семья изначально купила жилье, на которое хватило средств, но в процессе строительства у них появилась возможность купить квартиру лучше, и первая им больше не нужна. Подрядные организации, за услуги которых застройщик расплатился квартирами. В этом случае организации также продают права, чтобы получить деньги.
Для чего оформляют сделку по переуступке
У покупки квартиры в ипотеку по переуступке есть следующие преимущества для заемщика: Квартиру по переуступке покупают еще на этапе строительства. Это выгоднее, так как цена на этом этапе ниже, чем после постройки дома. Цена квартиры по договору переуступки может быть ниже цены от застройщика на такую же квартиру. Дело в том, что люди, которые переуступают права на квартиру для получения прибыли, обычно покупают недвижимость на раннем этапе, когда цены самые низкие.
Ипотека с переуступкой может понадобиться, когда вы покупаете объект, аналогов которому нет в продаже. Либо когда вы нашли квартиру по более низкой стоимости. Кроме того, сделки с переуступкой доступны только для новостроек. Значит, можно оформить ипотеку по программам с господдержкой даже в случае покупки у физического лица. Но с переуступкой работают не все банки».
Минусы и риски ипотеки по договору цессии
Покупка квартиры в доме, который еще строится, — это риск, так как застройщик может, например, нарушить сроки сдачи. В конце статьи расскажем, что делать в такой ситуации.
Когда вы покупаете квартиру по договору переуступки, вы не получаете право собственности. Вы приобретаете права требования, при этом не важно, какая это переуступка по счету. Проверьте предыдущие расчеты: если окажется, что кто-то до этого нарушил условие договора, суд может отказать в признании квартиры за вами. Для проверки можно попросить у застройщика свежий акт сверки.
Однако при оформлении ипотеки по переуступке юридические риски берет на себя банк: если объект или сделка будут небезопасными, он уведомит об этом, и у вас будет возможность выбрать другую квартиру. Если планируете покупку квартиры, обратитесь к юристу, который проверит все документы.
Как оформляется покупка квартиры по переуступке
Чтобы оформить договор переуступки, покупатель и первый дольщик должны передать в МФЦ пакет документов: договор уступки прав требования (ДУПТ);передаточный акт к договору переуступки прав; договор долевого участия (ДДУ);паспорт покупателя; паспорт дольщика; квитанция об уплате госпошлины в размере 350 рублей; согласие застройщика на сделку.
Срок регистрации через МФЦ — до девяти рабочих дней. После заключения сделки покупатель получает права требования. Окончательные расчеты между продавцом и покупателем происходят после регистрации договора в Росреестре.
Как оформить ипотеку по переуступке
Чтобы оформить ипотеку по переуступке, нужно: Подготовить сумму первоначального взноса — 10–30% от стоимости. Точную сумму первоначального взноса устанавливает банк. Предоставить паспорт, ИНН, СНИЛС, а также справку о доходах. Предоставить документы, подтверждающие, что владелец, который переуступает права, полностью оплатил обязательства (для этого подойдет платежное поручение). Документ о переуступке прав требования.
Перед оформлением ипотеки обратитесь в поддержку банка: там вы узнаете точный перечень документов. Как найти банк, который выдает ипотеку по переуступке
Чтобы узнать, готов ли банк оформить сделку по переуступке, обратитесь в его кол-центр: сотрудники подскажут, возможен ли такой вариант и как это сделать. Вы также можете обратиться к застройщику и узнать список банков-партнеров, которые готовы оформить сделку по договору цессии. Условия ипотеки определяет банк.
Также при заключении договора о переуступке проверьте: зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре;не находится ли квартира в залоге у банка из-за ипотеки.
Если вы покупаете квартиру по переуступке, которая уже в ипотеке, нужно урегулировать вопрос с банком: он должен дать согласие на сделку, оформить переуступку и закрыть текущую ипотеку новой до подписания договора.
Заказать кадастровые работы можно в офисах Роскадастра по Алтайскому краю
Кадастровые работы проводят в отношении любого объекта недвижимости и основная их цель - постановка объектов на учет и регистрация права собственности. Качественное выполнение работ требует наличие высокого уровня знаний и профессионализма. Роскадастр по Алтайскому краю работает в сфере кадастрового учета более двадцати лет и имеет значительный опыт в подготовке всех документов, являющихся результатом кадастровых работ.
Кадастровые работы – это комплекс инженерных работ по сбору, анализу и воспроизведению в документальном виде сведений об объектах недвижимости. Такие сведения необходимы для дальнейшего кадастрового учета в результате образования, изменения или прекращения существования объектов недвижимого имущества.
Специалистами Роскадастра по Алтайскому краю хорошо изучены специфика потребностей различных заказчиков и возможности получения всей необходимой информации в сфере оборота недвижимости, что позволяет выполнять работы любой степени сложности, а также оказывать необходимую консультационную и экспертную поддержку заказчику в максимально короткий срок.
В рамках кадастровых работ специалисты компании оказывают услуги по подготовке:
- межевого плана земельного участка;
- технического плана здания (дом, дача, гараж и т.д.), помещения (часть жилого дома, комната, квартира), сооружения (газопровод, дорога, ЛЭП и т.д.), объекта незавершенного строительства;
- акта обследования.
Кроме того, в перечень оказываемых услуг входит подготовка технического паспорта объекта жилищного фонда, документов для внесения в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, разработка правил землепользования и застройки и т.д.
Стоимость кадастровых работ зависит от их вида и самого объекта недвижимости.
Для получения подробной информации можно обратится:
- по телефону 8 (3852) 55-76-47;
- непосредственно в офисе межрайонного отдела Роскадастра по Алтайскому краю по адресу: г. Барнаул, ул. Северо-Западная, д. 3А;
- направить сообщение на адрес электронной почты: dostavka@22.kadastr.ru.
Как узнать об арестах и запретах, наложенных на недвижимость?
Объект недвижимости, на которой наложен арест или запрет на регистрационные действия, нельзя продать, заложить, сдать в аренду. Наличие арестов и запретов в отношении объекта является основанием для приостановления государственной регистрации прав, если документы уже сданы в Росреестр.
Как узнать, свободен ли ваш объект от ограничений? Разъясняет начальник Ребрихинского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю Максим Владимирович Кирилов:
«Самый надежный способ – заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписку можно получить в любом МФЦ и на портале Госуслуги. Также обобщенные сведения можно посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости online».
В выписке из ЕГРН вы увидите: дату наложения ареста или запрета, орган, его наложивший, а также документ, на основании которого проведена государственная регистрация ограничения.
Ограничение может быть наложено и прекращено на основании определения суда или постановления судебного пристава-исполнителя. Регистрация ареста и погашение записи об этом в ЕГРН осуществляется в течение трех рабочих дней с даты поступления соответствующего документа.
Если вы располагаете сведениями, что ограничение уже снято соответствующим органом, необходимо туда обратиться за повторным направлением соответствующего документа в Росреестр либо получить заверенную копию такого документа и обратиться в Росреестр самостоятельно (через МФЦ или посредством личного кабинета на официальном сайте Росреестра)».
Ю.Ю. Останина
главный специалист-эксперт Ребрихинского отдела
Управления Росреестра по Алтайскому краю